Ruimte voor XXL-distributiecentra is schaars

“De definitie van ‘groot’ is de afgelopen jaren veranderd”

23-12-2019  Onder meer door de steeds verdergaande opmars van e-commerce is een groot deel van de bedrijven met een magazijn op zoek naar nieuwe locaties voor een distributiecentrum. De ruimte voor nieuwe gebouwen raakt echter op en het stikstofprobleem gooit roet in het eten van plannen in een ruime straal rond natuurgebieden. De ruimte voor grote distributiecentra is schaars.

Vanuit het Techniekgebouw van Hogeschool Amsterdam doet Sander Onstein onderzoek naar de locatiekeuzes van ondernemers en ondernemingen als het gaat om logistieke gebouwen. Er circuleren cijfers waaruit blijkt dat 40 procent van de magazijnhouders in Nederland wil uitbreiden en op zoek is naar nieuwe locaties. Onder de logistiek dienstverleners zou dat percentage zelfs groter zijn.

Drijfveer

De grootste drijfveer voor een zoektocht is, zo bleek uit onderzoek van Onstein, dat bedrijven voorraadpunten dichter bij hun klanten willen hebben. Dat betekent spreiding van voorraadpunten en dat staat haaks op de wens om voorraad zoveel mogelijk op één plaats op te slaan en van daaruit de distributie te verzorgen.

“Daar komt de logistiek om de hoek kijken. Een distributiecentrum plannen is het zoeken naar de balans tussen het voor klanten gewenste serviceniveau en lage logistieke kosten", aldus Onstein. Die kosten zitten voornamelijk in voorraad en in transportkilometers naar en van het dc, zegt hij. “Als de meeste klanten in het westen en zuiden van het land wonen, kun je geografisch buiten dat gebied zitten, maar dat heeft dan een enorme impact op de hoeveelheid kilometers die je moet rijden.”

Sander Onstein
Sander Onstein.

 

Dicht bij huis

Onstein heeft met een mix van bedrijven contact gehad en dat leverde een waaier aan argumenten op om het oog op een bepaalde locatie te laten vallen. “Er zijn bedrijven in mijn onderzoek die het dicht bij huis zoeken, binnen een straal van tien, twintig kilometer rond de huidige locatie. Wordt de afstand groter, dan vrezen bedrijven hoge kosten voor ontslag, vervoersmanagement en werving van nieuw personeel. Maar de meeste bedrijven in mijn onderzoek zoeken breder, vaak omdat ze ervoor kiezen de personeelswerving uit te besteden aan een uitzendbureau. Ik hoorde ook dat bedrijven hun distributiecentra in de buurt van universiteitssteden plannen omdat studenten in de avonduren best als magazijnmedewerker aan de slag willen. Dat speelt in de e-commerce.”

Natura 2000

En dan is er nog de recente ‘stikstofuitspraak’ van de Raad van State, die het niet eenvoudig maakt plannen te ontwikkelen voor nieuwe bedrijventerreinen. Nederland telt 162 zogeheten Natura 2000-gebieden, waaronder de Veluwe, maar ook veel duingebieden en natuurgebieden langs de rivieren, waar volgens Europese afspraken vogels en biodiversiteit bescherming verdienen. Volgens een inventarisatie van de Rabobank treft de uitspraak ongeveer tweehonderd bouwprojecten in de sector logistiek die nog in de planfase verkeren en opnieuw moeten worden beoordeeld en waarschijnlijk opnieuw moeten worden vormgegeven.

DC
Rabobank: "De stikstofuitspraak treft zo'n tweehonderd bouwprojecten in de logistiek."

 

Het wordt door de uitspraak van de rechter nog meer dringen om ruimte. De vraag naar ruimte voor grote distributiecentra is gegroeid en die groei houdt niet op. “De definitie van ‘groot’ is de afgelopen jaren veranderd”, concludeert Rene Geujen, directeur Plan Development bij de Brabantse specialist in logistiek vastgoed Next Level. “Nog niet zo lang geleden was een gebouw van veertigduizend vierkante meter groot, nu praten we over XXL-distributiecentra van meer dan honderdduizend vierkante meter. De vraag daarnaar blijft gestaag doorgaan, merken wij.”

XXL-distributiecentra

Die schaalvergroting in logistiek vastgoed heeft volgens Geujen ook te maken met e-commerce. “Dat vraagt om ruimte voor snel orderverzamelen, inpakken en verzendklaar zetten. Supermarktbedrijf Lidl bijvoorbeeld huurde XL-distributiecentra, maar vraagt nu ook om XXL-centra voor het verwerken van e-commercezendingen.”

Geujen voorziet wel veranderingen in de plaats en functie van dc’s. “Ik woon in de buurt van het Outlet Center in Roermond en dat loopt nog goed, maar de meeste shopping malls en grote winkelcentra hebben te kampen met leegstand. Het is tijd voor transformatie; ik zeg wel eens dat gemeenten moeten nadenken over de komst van distribution malls. In mijn toekomstbeeld komt de oude SRV-man in een nieuwe gedaante terug: één elektrische auto die bij iedereen op een paar vaste tijden komt afleveren en die opereert vanuit één distribution mall, waar alle leveranciers en vervoerders hun winkelvoorraad hebben ondergebracht of afleveren, en hun zendingen naar gezamenlijke adressen synchroniseren. Dat kan helpen de stad leefbaar te houden.”

Rene Geujen: “Ik zeg wel eens dat gemeenten moeten nadenken over de komst van distribution malls.”
Rene Geujen.

 

Dit artikel is eerder gepubliceerd in evofenedex magazine en geschreven door Ed Coenen. Ook de foto's komen van zijn hand.


Zo blijf je op de hoogte

Wil je altijd op de hoogte blijven over trends en ontwikkelingen rondom magazijnen? Meld je dan aan voor onze tweewekelijkse kennisnieuwsbrief of volg onze LinkedIn-pagina evofenedex Magazijnen.

Onze ledenadviseur Nanne
Contact

Vragen over supply chain management?

Nanne en de andere ledenadviseurs helpen je graag verder